부동산 경매란 말 그대로 법원에서 진행하는 강제매각절차 중 하나로, 채무자 소유의 부동산을 압류 및 매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권을 만족시키는 절차입니다. 즉, 돈을 빌려준 사람이 돈을 돌려받지 못할 경우 해당 부동산을 팔아달라고 요청하면 법원에서는 이를 받아들여 공개경쟁입찰방식으로 낙찰자를 결정하게 됩니다. 이렇게 되면 정해진 시간 안에 최고가로 입찰한 사람이 낙찰자가 되어 물건을 가져갈 수 있게 되는데요, 이 과정에서 발생하는 수익금과 손해금은 모두 배당받을 권리가 있는 채권자에게 돌아가게 됩니다.
어떤 종류의 부동산 경매가 있나요?
일반적으로 우리가 알고있는 아파트나 빌라 등의 주거용 부동산 뿐만 아니라 토지, 공장, 상가, 오피스텔 등 다양한 종류의 부동산들이 존재합니다. 하지만 모든 부동산들을 다 경매로 살 수 있는 것은 아닙니다. 예를 들어 상가는 주택과는 달리 임대수익을 목적으로 하는 투자상품이기 때문에 세입자가 살고 있지 않은 빈 상가이거나 임차인이 있더라도 보증금이 소액임차인 최우선변제금액 이하라면 경락대금에서 우선 변제 받을 수 있으므로 굳이 경매로 취득할 필요가 없습니다. 또한 토지는 건물처럼 시세 파악이 쉽지 않고 환금성이 떨어지기 때문에 역시 경매로 취득하기보다는 급매 또는 공매로 취득하는 것이 유리합니다.
경락잔금대출이란 무엇인가요?
낙찰받은 부동산을 담보로 대출을 받는 것을 말합니다. 대부분의 은행권에서는 감정가의 60~70% 수준까지만 대출을 해주고 있으며, 일부 저축은행에서만 80% 이상까지도 대출을 해주고 있습니다. 그러나 개인 신용등급에 따라 대출한도가 달라질 수 있고, 금리도 변동금리인지 고정금리인지에 따라 차이가 납니다. 그리고 만약 선순위 근저당권자가 있다면 후순위근저당권자에게는 전세보증금반환채권액만큼 한도가 줄어들 수 있다는 점 참고하시기 바랍니다.
주택임대차보호법상 대항력이란 무엇인가요?
전입신고+점유(이사) = 대항력 성립
집주인이 바뀌어도 계약기간 동안 거주할 수 있음
계약기간 만료시 새로운 집주인에게 보증금 반환 청구 가능
전세/월세 계약서 확정일자 받으면 효력발생
확정일자 받은 날 이후 설정되는 다른 물권에 대해 우선함
예외: 법인명의 임대차계약서 (법인 명의 등기부등본 열람 필수)
내 재산 지키는 방법 어렵지 않아요!
