양도세란 부동산 등 자산을 양도하면서 발생하는 이익(소득)에 부과되는 세금입니다. 우리나라는 토지 및 건물과 같은 부동산뿐만 아니라 주식 또는 파생상품 거래에서도 소득이 발생하면 과세하는데 이를 모두 ‘양도소득세’라고 합니다. 이처럼 소득세 중 하나로 분류과세되는 양도소득세는 보유기간 동안 납부한 재산세와는 별도로 일정액의 차익이 발생했을 때에만 납세의무가 생깁니다. 즉, 1세대 1주택자로서 2년 이상 보유했다면 비과세 혜택을 받을 수 있고, 다주택자는 주택수에 따라 차등 적용됩니다. 또한 상속받은 재산이라면 피상속인의 취득시기를 기준으로 계산하기 때문에 증여받는 경우보다는 유리하게 작용하기도 합니다. 하지만 이러한 부분들을 제대로 알지 못하고 무턱대고 진행한다면 오히려 손해를 보는 경우도 생길 수 있으니 주의해야 합니다.
조정대상지역 내 분양권 전매 시 세율은 어떻게 되나요?
분양권이란 청약통장 가입 후 일정 기간이 지난 사람에게 우선 공급받을 수 있는 권리를 말합니다. 아파트 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격 판정을 받아 미계약분이 나오는 경우 해당 물량을 선착순으로 살 수 있는 권리이기도 합니다. 이렇게 분양권을 산 사람은 입주 시점에 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 한 다음에야 비로소 완전한 소유주가 될 수 있습니다. 따라서 분양권 상태에서는 취득세를 내지 않습니다. 다만 정부는 2017년 8·2 대책을 통해 서울 전역과 경기 과천시, 세종시 등 투기과열지구 31곳과 부산 해운대구 등 조정대상지역 40곳을 지정했습니다. 그리고 2018년 1월 1일 이후부터는 조정대상지역 내 분양권을 사고팔 때 보유기간과 상관없이 무조건 50%의 단일세율을 적용하도록 했습니다. 단, 무주택자나 기존 주택을 처분한다는 조건으로 대출을 받은 1주택자라면 예외 규정을 적용받아 6~42%의 일반세율을 적용받습니다.
일시적 2주택자도 양도세 비과세 대상인가요?
우리나라 세법상 일시적 2주택자는 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 됩니다. 이때 종전 주택은 반드시 신규 주택 구입 당시 비조정대상지역에 있어야 하고, 새 주택 역시 마찬가지로 비조정대상지역에 위치해야 합니다. 만약 두 주택 모두 조정대상지역에 있다면 9억원 이하까지는 비과세 요건을 충족해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어 A씨가 B아파트를 매수한 지 1년 만에 C아파트를 샀다고 가정해보겠습니다. 그렇다면 A씨는 2019년 12월 말까지 B아파트를 팔아야 하는데, 만일 그때까지 팔지 못하면 10% 가산세를 내야 합니다. 반대로 B아파트를 먼저 판다면 나머지 금액에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 그러나 2020년 1월 1일 이후 매도하더라도 이사 목적으로 새로 산 주택이라야 하며, 부득이한 사유로 인해 대체취득한 경우엔 인정되지 않습니다.
부모님으로부터 물려받은 농지를 팔 때 어떤 점을 유의해야 하나요?
농지는 자경농민이 직접 경작하다가 다른 사람에게 넘길 때 사업용 토지로 인정돼 매매차익에 대한 부담이 적습니다. 특히 부모님께 농사를 짓던 땅을 무상으로 받았다면 증여세 없이 나중에 양도시점에 시세차익에 따른 양도세만 내면 됩니다. 반면 농지는 재촌요건과 자경요건을 갖춰야 하는 만큼 사전에 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 농업진흥구역 안에 있는 농지는 원칙적으로 거주지와 직선거리로 30km 이내에 있어야 합니다. 물론 주말농장 용도로 활용하고자 한다면 제한이 없지만, 그렇지 않은 경우에는 실제 영농활동을 해야 합니다. 아울러 논밭 소재지에 살면서 농작물을 재배하며 상시 근로자 혹은 연간 총급여가 3700만원 미만이어야 합니다. 마지막으로 비료비, 농약비, 종자값 등 모든 경비를 제외하고도 연 1000만원 이상 수익이 나야 합니다.
